作为一项创新类的资产，公募REITs近两年一直受到较多机构投资者的关注。但是2023年以来，REITs二级市场整体下行明显。2024年以来，中证REITs（收盘）指数又下跌了3.88%。
一级市场方面，2023年全年首发及扩募共发行11单，募集金额254.7亿元，其中首发7单，募集金额204.06亿元，扩募4单，募集金额50.64亿元。相较于2022年发行的14单，募集金额437.05亿元，下降了41.72%。
华金证券资管市场部执行董事孙辉近期接受券商中国记者***访时表示，公募REITs作为一个新生资产，伴随着中国经济发展的脉动，在逐步成长。公募REITs市场还是需要更多的政策方面的呵护，来尽快将增量资金，尤其是长期资金吸引到市场中来。对于未来的公募REITs市场，投资者还是应该在关注宏观经济和整体市场流动性的前提下，回归到资产的基本面研究。
公募REITs市场要回归基本面分析
从数据上看，2023年全球主要REITs市场收益率均录得下滑，日本、美国、新加坡的REITs下跌幅度也仅分别为0.7%、7.8%和8.9%，主要是受美债收益率上行影响。而公募REITs和中国香港REITs表现处于后两位，分别录得25.8%和29.5%的降幅。
对应公募REITs在2023年的表现，中证REITs指数收于747.69点，全年下跌29.09%，中证REITs全收益指数收于851.81点，全年下跌23.57%。
分行业看，产业园区、仓储物流、高速公路和生态环保板块跌幅居前，分别为34.82%、32.18%、27.71%和24.80%，新能源和保障房板块跌幅相对较低，分别为10.48%和8.88%。
相较于发行价，2023年有22只REITs出现破***况，主要集中在产业园区、高速公路板块。可以看出2023年的公募REITs跑输日本、美国和新加坡市场REITs。
市场数据让不少投资者灰心。对此，孙辉认为，投资者关注价格波动同时，还要回归到基本面去分析公募REITs，从而理性看待市场变化。
他表示，作为现金类、股票、债券之外的第四大类资产，公募REITs的资产属性在国内还有待进一步深入研究，其内在的逻辑虽与股票、债券有相通之处，但也存在很大差异。
“与债券相比，公募REITs没有一个到期兑付的概念，其现金分派也是根据运营情况来决定的，所以当其资本利得稳定、运营稳定时，大家容易将他当作一个债券来看待，但在经济和市场出现波动的时候，公募REITs和债券的差异就会被放大。”孙辉说。
孙辉表示：“与股票相比，公募REITs最大的优势是底层资产的支撑非常强，毕竟是有资产和现金流支撑的，这些资产和现金流的价格变化也有迹可循，所以公募REITs被定性为特殊权益资产，我觉得也非常合适。这既体现了底层资产对公募REITs的支撑，也体现了运营波动带来的权益属性。”
孙辉认为，综合来看，目前已经上市和挂网的项目，其底层资产都非常优质，都是一些成熟的资产，具有相对稳定的现金流和较高比例分红。分歧是不同的估值***设引出的估值结果差异，这种分歧也是引发2023年公募REITs市场波动的原因之一。
孙辉认为，REITs价格还受到机构考核等因素干扰。2023年部分公募REITs基本面表现不佳，修复进度也未达到市场预期。其中比较突出的依然是高速板块，从车流和收入两个维度来看，部分高速REITs的业绩修复不及预期。这也是一种正常的经济周期下的波动，只不过周期的长度跨越了短期的考核，给机构投资人带来了一定的压力。未来如何针对公募REITs这个新生资产制定考核周期和考核机制，也是市场参与者需要研究的重要问题。
不过，孙辉表示，在不少机构投资者眼中，这类产品的配置性价比正在逐步显现。公募REITs在过去的时间里也有不少亮点。比如在一级市场，2023年公募REITs历史性地完成了首批扩募，扩募方式为定向扩募，且在12月经历了首批扩募份额的解禁。其次，两个新能源REITs项目丰富了公募REITs的产品类型，也为公募REITs带来了新能源类资产的大蓝海。
此外，消费基础设施REITs的推出，将公募REITs进一步引向了商业不动产领域，使原有私募股权性质投资的很多资产有了更丰富的退出渠道。这就意味着投资者有更多的机会参与到优质资产的投资中，进而从中寻找性价比高的资产，去分享中国经济未来发展所带来的红利。
“公募REITs作为一个新生资产，伴随着中国经济发展的脉动，在逐步成长。在成长的过程中，我们既会面对波折，也会遇到机会。”孙辉说。
公募REITs市场还需要更多政策呵护
当前公募REITs二级受市场环境影响流动性较弱，从2023年10月和11月开始成交和换手一直处于低位，在去年12月以来有所恢复，这主要是增量资金缺乏导致。由于担心公募REITs二级继续波动，投资者都在观望市场，真正躬身入局的比较少，卖出的量缺乏承接，就会进一步加剧流动性冲击。
“所以2023年中证REITs（收盘）指数持续破位，其中既有资产实际运营情况和评估***设预期差、悲观情绪蔓延、限售份额解禁等因素，也受到市场流动性不足等干扰。”孙辉说，“流动性冲击和基本面预期差又互为表里，预期的走弱加重了流动性冲击，流动性冲击又会使投资者对预期更为敏感。”
“就公募REITs市场参与的投资者来看，已经从最初的银行理财、券商自营、保险资金三分天下，逐步变为券商自营与保险资金两方的参与。”孙辉说，具体到近期市场的资金变化，既有原始权益人增持和关注分红产品的短期资金的推动，也有更多公募基金陆续将REITs纳入旗下FOF基金投资范围，财政部拟将公募REITs正式纳入社保基金投资范围等政策推动长期资金入市的影响。
他表示，各类资金都在从短中长三个维度推动公募REITs二级市场的转暖，而目前来看，推动长期资金投资公募REITs并非一蹴而就，目前更多是从规则层面扫除资金投资REITs的障碍。所以公募REITs市场还是需要更多的政策方面的呵护，来尽快将增量资金，尤其是长期资金吸引到市场中来。
孙辉也表示，公募REITs随着2024年宏观经济进一步恢复，基本面也将进一步修复，预期差将会逐步弥合。目前，流动性冲击随着投资者结构的调整也正在放缓。
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